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本周《北哥楼市周评》我们讲三个问题：

第一，今年双十一，你的购物车里可以加房子了，靠不靠谱？

第二，央行意外“降息”，房产中介们又“嗨”了，房价又要涨？

第三，一周发三份文件，为港台同胞买房松绑，有意为之还是纯属巧合？

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今年双十一

购物车里可以加房子了

靠不靠谱？

你还在淘宝邀人“盖楼”的时候，人家已经在淘宝买楼了。

近日，一张“天猫双11丨阿里拍卖全国万套房源首批清单”的截图在网上流传，引起了不少人的围观。

这张图片的真实性我们不去计较了，但是据了解，今年双十一，淘宝、京东、苏宁等多家电商平台确实都推出了卖房服务，连恒大、碧桂园这样的大型房企也都加入到了促销的队伍中来，看起来大家的购物车里真的可以加上房子了，只是电商平台的房子，我们真的敢买吗？

对于双十一电商卖房这样的行为，北哥觉得对房地产市场也不会造成任何影响，短期内不会，中长期看也很难。为什么这么说呢？首先，房子是一笔大额消费，甚至是超大额消费，动辄几百万上千万的房子，谁会在网上看完就下单？不会的。其次，房子不是一般的标准化商品。某房地产大佬曾经说过，世界上没有两套一模一样的房子，既然都不一样，你怎么放网上定价呢？还是要实际看了，了解清楚了才能做决定的。第三，网上不具备交易房子的可行性，目前来看买一套房子的交易流程极为复杂，不是打钱过去对方就可以把房子寄过来这么简单的，因此电商平台也没法直接把房子卖给你。

综合来看，电商卖房更多的是一种广告和引流，毕竟像淘宝、京东这种平台的流量是极其巨大的，对房地产来说广告价值是极为可观的。特别是由于目前房地产市场极为冷清，大家才玩起了双十一网上促销的把戏，说白了其实就是一种营销噱头，北哥建议大家看看就好，千万不要一冲动，真把房子加到了购物车里了。

最后补充一句：淘宝上确实有一种房子，既可以拍也可以买，那就是法拍房，不过建议大家也要慎重参与竞拍，因为法拍房有很多坑，而且毁约是有成本的。

11月5日，央行开展亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率从3.3%下调至3.25%。

首先我们来科普一下什么是MLF？

MLF的中文名叫中期借贷便利（Medium-termLendingFacility），年9月由中国人民银行创设，是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。大家可以把它简单得理解为中央银行投放货币的一种方式，MLF利率下调意味着金融机构借入资金的成本也降低了，因此外界把这次下调MLF利率的行为也解读为“降息”，虽然它实际上并不是下调的贷款基准利率。

不过，在今年利率制度改革之后，1年期MLF成为LPR的锚，而LPR就跟我们房地产息息相关了，因为从今年10月8日开始，新的房贷利率参考的就是5年期的LPR利率，央行的规定是，首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。这里又要解释一下LPR，其实老朋友们都应该知道，LPR是LoanPrimeRate的简称，它表示的是贷款市场报价利率。按照新的利率制度，MLF下降，将导致LPR有下降空间，LPR下降，也就意味着房价有可能下调，因为LPR又是房贷利率的锚。

说起来有点绕，但是其实他们的传导关系很简单：

当然，以上说的都是理论上的传导机制，实际上各地的房贷利率并不是严格按照央行的规定执行的（首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点），不同的地区还是在参考LPR的基础上做了一些调整，这个我们在之前的文章里也都详细地解释过了，比如上海的实际房贷利率是低于央行规定的标准（首套房贷款利率不低于LPR减20基点），而北京则是高于这个标准的（首套房贷款利率高于LPR加55个基点）。北京和上海，有啥不一样，请阅读之前的文章《北京楼市vs上海楼市，我们不一样！》

而对于全国房地产市场的整体利率水平，我们之前也说过多次了，从去年年中到今年上半年，房贷利率一直呈现下行趋势，但是从今年6月份开始，全国平均房贷利率出现了连续三个月的小幅反弹，在10月份调整为参考LPR利率之后，实际利率水平跟此前并没有明显的变化。北哥预计，未来在整体利率下行的大背景下，房贷利率大概率也会重新回到下跌通道，这次的MLF降息只不过是一个开始。

综合来看，本次MLF降息目前还没有传导到楼市，房贷利率参考的5年期LPR利率会不会下调，也要等到本月20日才能揭晓。假设届时5年期LPR真的下调5个基点，房贷利率跟不跟，也还不是%确定的事。就算是房贷真的跟随下调5个基点，也不足以对短期楼市产生太大的刺激，毕竟对于目前极端严格的调控来说，这点刺激力度太小了。但是，也正如我们所说，北哥认为本次MLF降息只是一个开始，未来房贷利率大概率会重新开启下行通道，所以从利率的角度来看，现在也算是最困难的时期，未来一定会比现在更好。

11月4日，国务院台办、国家发改委等20个部门出台《关于进一步促进两岸文化交流合作的若干措施》，指出：持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇。

11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议公布了16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施，指出：香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。

11月7日，南京市出台《年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，年1月1日起施行，为人才购房出台专门文件开辟优先通道，供应对象不限户籍，其中就包含海外人才和港、澳、台人才。

一周之内连续出台三份文件，对港台同胞和外籍人士在内地（大陆）买房的限制进行松绑，是有意为之还是纯属巧合？

北哥认为，首先这肯定不是完全的巧合，因为这三分文件虽然是三个不同主体发布的，但是除了南京市那个政策之外，其余两项政策发布的主体级别都很高，包含国务院台办、国家发改委、粤港澳大湾区领导小组，这些都是国家重要的决策部门，他们出台的文件，一定是代表了最高层的政策指导方向。从这个角度来看，对港澳台同胞松绑购房限制，一定是代表了高层的意志。

那么这样的政策会对全国楼市产生重大的影响吗？北哥认为，短期之内不会。对于中国如此庞大的疆域和房地产市场来说，放松的这点限制短期内还不可能带来大的冲击，况且不论是港澳台同胞还是外籍人士，也不会因为你放松限制就马上疯狂的开启买买买模式，相比中国内地的居民来说，他们的买房决策要理性得多，因此短期内这一放松给全国楼市带来的需求增量是较为有限的。

但是，对于局部区域，比如刚才政策里提到的粤港澳大湾区的部分城市，这样的政策放松可能会对当地的楼市产生相对较大的影响，比如我们说到多次的深圳，甚至是东莞，因为离香港很近，未来发展的潜力又很巨大，这样的放松可能会带来一部分增量需求，对当地本就不低的房价形成更大的支撑，这也是我们持续看好深圳及其周边地区的原因。

总的来说，这一政策对想要在内地买房的港澳台和外籍人士来说是一大利好，对于我们国内的居民来说，影响就没那么大了。

房价该涨还是要涨，限购该限还是要限！

大家都要平平安安的啊！