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深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司

目录

一、年上半年深圳写字楼市场

（一）写字楼新增预售分析

（二）一手写字楼成交分析

（三）二手写字楼挂牌均价及成交分析

（四）写字楼租金分析

二、市场调查结论

（一）罗湖区

1、罗湖区写字楼现状简析

2、罗湖区典型写字楼照片

3、罗湖区写字楼市场租金与售价情况

（二）福田区

1、福田区写字楼现状简析

2、福田区典型写字楼照片

3、福田区写字楼市场租金与售价情况

（三）南山区

1、南山区写字楼现状简述

2、南山区典型写字楼照片

3、南山区写字楼市场租金与售价情况

三、市场调查小结及抵押贷款建议

一、年上半年深圳写字楼市场

（一）写字楼新增预售分析

年上半年深圳市写字楼预售面积,平方米，同比增加34.0%，预售套数2,套，同比增加九成。年上半年写字楼预售量主要分布在宝安和龙岗两区，宝安区预售量为,.1平方米/套，龙岗区预售量为,.4平方米/1,套。卓越宝中时代广场预售量69,.02平方米/套，潮商广场预售量63,.87平方米/套，是写字楼预售量较大的两个楼盘。

（二）一手写字楼成交分析

年上半年深圳市一手写字楼成交面积,平方米，同比增加4.1%，成交套数1,套，同比减少27.1%。位于福田中心区的海岸中心成交33,.82平方米/套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价60,元/平方米，位于南山大冲的华润城成交29,.42平方米/套，居于第二位，市场参考价55,元/平方米，位于福田中心区的CFC长富中心成交26,.18平方米/64套，居于第三位，市场参考价50,元/平方米。

（三）二手写字楼挂牌均价及成交分析

年上半年深圳二手写字楼市场表现不错，年上半年深圳二手写字楼成交面积95,平方米，同比增加42.6%，成交套数套，同比增加约五成。

年上半年深圳的二手写字楼挂牌均价表现坚挺，同比上涨16.7%，为43,元/平方米，罗湖、福田、南山三个行政区的二手写字楼挂牌均价走势各异，南山区以31.5%的涨幅领涨全市，二手写字楼挂牌均价为47,元/平方米；福田同比上涨8.4%至43,元/平方米；罗湖区同比下跌10.9%，为24,元/平方米

（四）写字楼租金分析

年上半年深圳的写字楼租金持续飙升，同比上涨6.5%，为元/平方米/月。罗湖、福田、南山三个行政区的写字楼租金全线上涨，罗湖区领涨全市，同比上涨16.8%，写字楼租金为元/平方米/月；福田写字楼租金同比上涨7.7%，为元/平方米/月；南山区写字楼租金同比上涨4.0%，为元/平方米/月。

二、市场调查结论

（一）罗湖区

1、罗湖区写字楼现状简析

罗湖区作为深圳经济特区最早开发的城区，其写字楼多兴建于20世纪末和21世纪初，从外观档次、内部设计、设备设施上均无法与近年新建的写字楼相媲美，更多给人以老旧的印象，但相比于新崛起的福田区和南山区高端的写字楼，罗湖区写字楼在性价比上拥有绝对的优势，深受对价格和租金承受能力较弱的中小企业和新创业客户群的青睐，同时作为深圳老区，罗湖区有着便利的交通和成熟的配套，一些有“罗湖情节”的企业仍愿意选择留在罗湖，另一方面珠宝、贸易、物流、金融等传统优势产业长期扎根罗湖也使得罗湖区写字市场需求保持较为旺盛的状态，空置率也维持在低位。

2、罗湖区典型写字楼照片地王大厦

国贸大厦

深房广场

深圳发展中心

鸿昌广场

华乐大厦

富基帕克大厦

瑞思国际大厦（京广中心）

3、罗湖区写字楼市场租金与售价情况

写字楼名称

市场售价（元/㎡）

租金（元/㎡/月）

管理费（元/㎡/月）

空置率

备注

鸿隆世纪广场

平36、平36

-

16

7%

鸿隆世纪广场由A、B、C三座组成，其中A座32层（单一产权、纯租赁甲级写字楼）、B座33层（甲级写字楼）、C座35层（精装住宅）。A座为单一产权纯租赁甲级写字楼，标准层面积平米，层高3.3米（装修后净高2.7米），实用率可达到70%。

深圳世界金融中心

成交较少，市场放盘价40

-

29

6%

深圳世界金融中心由A、B、C三栋组成，A栋为甲级写字楼，B、C栋为酒店公寓。A栋是世界金融中心，B栋是世金国际，C栋是世金汉宫

爵士大厦

限购,30

-

6.8

7%

爵士大厦由A、B、C三座组成，其中A座7-21层、B座7-27层为商务单位，C座7-19层为星级酒店，爵士大厦1-6层为商业裙楼

深房广场

18-21

80

20

10%

深房广场是由深房集团独资兴建的综合性商业大厦，位于罗湖区人民南路，是深圳金融、商业、枢纽的核心地带

南洋大厦

售比较少

50-60

——

——

现主要做仓库

深圳嘉里中心

33-36

-

28

8%

嘉里中心大楼总建筑面积达78平方米，共有27层甲级办公大楼，5楼商业楼层及2层地库停车场

深华商业大厦

26-28

-

28

8%

深华商业大厦一层至八层及地下一层为商场，地下二、三、四层为车库，九层至二十七层为甲级写字楼

地王大厦

39-40

-

30

5%

地王大厦信兴广场由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成，总建筑面积达平方米，主楼高69层，附楼高33层，为酒店式公寓，面积约为43平方米

百仕达大厦

无出售

左右

30

5%

招租对象除P2P不租以外，其余均无限制

富基帕克大厦

01、02户弄打通平，售万，无赠送户型市场放盘偏高，单价4-5W均有

-（毛坯）

16

20%

01与02，06与07，08与09，13至15这几种户型均为打通，带一百多平赠送面积，办公进驻企业主要有珠宝、电子商务、投资公司

瑞思大厦

放盘33-35，8月成交价31

-

16

6%

大部分为自用，招租无企业限制，现主要为物流

华乐大厦

24-26

95-

16

8%

以小面积单位为主

鸿昌广场

24-26

-

25

10%

鸿昌广场为罗湖唯一一个拥有70年产权的写字楼，以小面积单位为主，多为业主自有，招租无企业限制

（二）福田区

1、福田区写字楼现状简析

福田区是深圳市市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心，是深圳发展总部经济的先行地区，福田已经成为最重要的写字楼集中区域，商务氛围已发展成熟，特别是福田中心区以及车公庙片区，中心区以甲级写字楼为主，大量国内外大中型企业云集，而车公庙片区写字楼档次齐全，拥有国家级民营科技园，是中小企业的乐土。近几年受南山区写字楼放量供应的影响，福田区写字楼价格及租金保持平稳运行，空置率承幅上升趋势。

2、福田区典型写字楼照片

荣超经贸中心

大中华国际交易广场

卓越世纪

金中环大厦

投资大厦

航天大厦

盛唐大厦

海松大厦

京基滨河时代

天安数码时代

赛格广场

华强广场

3、福田区写字楼市场租金与售价情况

写字楼名称

市场售价（元/㎡）

租金（元/㎡/月）

管理费（元/㎡/月）

空置率

备注

现代国际

平面55、复式70

22

5%

16层以下平面、以上复式，租金按实用面积算（实际使用为两层）

荣超经贸中心

60

16

5%

大中华国际金融中心

48

16

8%

华嵘世纪大厦

——

22

新建物业，空置率较高

只租不卖，中国凤凰大厦对面

中国凤凰大厦

办公及商务公寓45

22

6%

1栋为办公（4梯6户），2栋为商业及商务公寓（4梯12户），3栋为商业（共7层，做商场）

华融大厦

45

18

6%

大中华交易广场

50

18

15%

会展中心地铁口，三个区

卓越世纪中心1、4号楼

68

22

6%

共65层

卓越世纪中心2号

65

22

6%

共38层

卓越世纪中心3号

60

22

6%

商务公寓

财富大厦

——

18

6%

40层以上6层可出租

诺德金融中心

65

22

5%

金中环大厦

写字楼55、公寓45

-

19

6%

主楼25层以上写字楼，以下公寓

航天大厦

53

18

6%

纯写字楼，分为主楼和附楼，层高4.5米

新华保险大厦

45

15

6%

楼龄稍差

卓越大厦

43

18

6%

平面4.3、复式暂时没有卖的

中洲大厦

——

25

6%

不卖，超甲级，年11月交楼

中国平安金融中心

——

-

30

新建物业，空置率较高

只租不售

星河世纪大厦

45

-

20

8%

星河世纪大厦分A、B、C三栋，A栋为纯甲级写字楼，B/C栋为商务公寓

第壹世界广场

33

-

15

12%

1-3层为商场，第5-6层是会所；以上是写字楼

求是大厦东座

43

东座

3.9

10%

东座，大部分毛坯，共33层（含地下2层）

求是大厦西座

北向45，南向50

北向-，南向-

3.9

10%

西座，南向看海，共33层（含地下2层）

联泰大厦

50

-

商业18，办公12

5%

商务公寓，联泰物业，共28层（含地下2层）

中国经贸大厦

48

-

10

6%

共27层（含地下2层），1-3层为商业、经营中行、咖啡厅、潮庭盛宴食府，执一物业

财富广场

A座：45，B座：50

A座：-，B座：-

A座7.9，B座4.2

8%

单身公寓，A座办公户型、B座住宅户型，带学位，A座共28层，B座共25层

中国有色大厦

35

-

16

7%

共28层（含地下2层）

富春东方大厦

53

-

9.8

5%

又名万轩国际，共28层

阳光高尔夫大厦

48

-

7.8

5%

又名银座国际，共28层

东海国际

——

-

9

6%

只租不售

金润大厦

40

-

7.5

8%

深圳市新润物业有限公司，共26层

安徽大厦

29

-

11.4

8%

又名创展中心

喜年中心

40

-

8

8%

由3层商业裙楼和高低后高呈梯形联体的2座写字楼组成。前一栋（B座）为12层；后一栋（A座）为28层。

天安数码时代大厦

40

-

4.2

6%

纯办公

创新科技广场一期

30

-

4.2

6%

厂房

创新科技广场二期

30

-

4.2

6%

厂房

泰然工贸园

28

90-

4.2

6%

待拆迁

盛唐商务大厦

39

-

10

8%

分为两栋，写字楼共19层（含地下3层）；商务公寓共30层（含地下3层），共个车位

金谷1号（云松大厦）

30

-

8.5

8%

50年，工业厂房

金谷2号（海松大厦）

30

-

8

8%

工业厂房，共25层

金谷3号（水松大厦）

34

-

8.5

8%

工业厂房

金谷4号（红松大厦）

35

-

8.5

8%

工业厂房

金谷5号（雪松大厦）

36

-

8.5

8%

工业厂房

金谷6号（深业泰然大厦）

40

-

15

8%

工业厂房

苍松大厦

25

-

4.5

10%

工业厂房,南座22层、北座20层

劲松大厦

26

-

4.2

10%

工业厂房

NEO绿景广场

B座：60，C座：48

A座：-，B座：-，C座：-

A座：20，B座：15，C座：8

6%

A不售，B座办公、C座商务公寓

赛格广场

26

-

25

10%

国际科技大厦

24

80-90

11

12%

40层（含地下2层），建筑高度米。

世界贸易广场

A、C座：27，B座：30

90-

A、C座：10，B座：4.5

8%

A、C座：办公，B座：住宅、复试结构

汇商中心

25

-

6

8%

共38层，地上车位30个，地下个

中航中心

——

30

3%

只租不售

新亚洲国利大厦

55

-

5.9

8%

以小面积为主，商务公寓

（三）南山区

1、南山区写字楼现状简析

近几年，随着深圳市中心的西移，南山区写字楼犹如雨后春笋般涌现，前海自贸区和后海总部基地的迅速发展，大量高端写字楼供应集中在南山区，在强大的政策优势及良好的前景预期面前，其增量写字楼价格也保持在高位运行，但新兴商务区配套设施的建设和商务氛围的形成仍需一定时日，市场需求也要一定时间进行调整。从近年市场交易整体情况来看，自贸区挂牌成立以来，南山区写字楼售价和租金涨势迅猛，部分楼盘售价已明显超出原成熟的商务区福田中心区写字楼，随着政策的逐步落地，配套设施的逐渐完善，南山区取代福田区成为高端写字楼市场售价和租金的新高地已指日可待，但目前受南山高新科技园新型产业用房发展崛起的影响，分流了部分市场需求，目前南山区新建高端写字楼市场空置率仍较高。

2、南山区典型写字楼照片

储能大厦

新豪方大厦

讯美科技广场（科技园中区）

深圳金融科技大厦（科技园）

清华信息港兰（科技园北区）

光科技园（科技园北区）

海岸大厦

天利中央

卓越前海壹号

深圳湾壹号广场

3、南山区写字楼市场租金与售价情况

写字楼名称

市场售价（元/㎡）

租金（元/㎡/月）

管理费（元/㎡/月）

空置率

备注

新豪方大厦

市场放盘7层：38元，㎡；10层：31元，㎡，均为买方付税，

-元

物业管理费8元

10%

总建筑面积：平米，车位配置：地上个地下个；标准层面积：平米，电梯配置：客梯3部，货梯1部，共20层。

佳嘉豪商务大厦

-㎡，售价近40元

-元

物业管理费8元

10%

类型：纯写字楼，总楼层：32层，总建筑面积：00平米车位配置：地上个地下个；标准层面积：平米，电梯配置：客梯3部，货梯1部

深圳金融科技大厦

只租不售

-元

物业管理费12.4元

5%

总楼层：共27层

金融基地

只租不售

元

物业管理费12.4元

8%

总楼层：共11层

生产力大厦

只租不售

元

物业管理费8元

10%

共4栋，ABCD栋，部分为6层。属于老式写字楼

讯美科技广场

只租不售

-元

物业管理费13.6元

新建成物业，大部分空置

占地面积3.7万平方米，总建筑面积23万平方米（含三层地下室），主体建筑包括3栋高层研发办公大楼。1号楼：高米；27层，标准层面积为0㎡规划为企业总部大厦，上市培育基地；2号楼、3号楼：高米；23层；标准层面积为0㎡，规划为国际技术合作平台，科技创新企业孵化器。

兰光科技园

只租不售

元

出租面积-平方米，物业管理费10元

15%

占地面积.6平方米，总建筑面积.51平方米，地下1层，地上8层，建筑高度约30米，建筑类别为综合楼，首层：层高4米，2—8层：高3.65米，电梯9部。

清华信息港

——

新建玻璃幕墙：元，老式综合楼办公：87元

物业管理费7元

10%

占地9.34万平方米，规划建筑面积20.6万平方米

中国储能大厦

只租不售

低区：-元，高区：-元

物业管理费20元

20%

总建筑面积14万平方米，用地面积：.67㎡，地上建筑面积：6.7㎡。主楼高米，共58层，建筑结构：钢框架-钢筋混凝土核心筒，30部电梯

海岸大厦

48-50

-

物业管理费20元

8%

项目总占地面积.5平方米,总建筑面积约30万平方米,项目的总投资约20亿元人民币,其中:购物中心约12万平方米;写字楼约14万平方米;商业街约4万平方米,配备地下停车位约0个

天利中央商务广场

48-53

-

物业管理费22元

8%

分二期开发，总建筑面积逾25万平方米。一期总建筑面积达10.47万平方米，地上29层写字楼，裙楼4层高档商业，地下3层停车场

卓越前海壹号

85-95

-

物业管理费18元

18%

项目位于南山前海深港现代服务业合作区，规划定位高，为集办公、商业、商务公寓为一体的大型综合开发项目，为“前海第一拍”，市场期望高，需求旺盛；

SCC中洲控股中心

B栋出售60-65

-

物业管理费15元

15%

占地约2.57万平米，建筑面积约23.3万平米。项目由A、B两座塔楼及一座裙楼组成，是一个集5A超甲级写字楼、五星级万豪酒店及高端商业为一体的国际商务综合体项目；

公园道大厦（来福士）

40-44

-

物业管理费12.5元

10%

一期公园道占地面积为.07㎡，总建筑面积：.84平方米，其中A栋商务公寓共22层。

汉京大厦

44-45

-

物业管理费12.5元

8%

占地面积.7㎡，总建筑面积为.09㎡（其中办公建筑面积.07㎡，商业建筑面积.69㎡）。地下3层，地上22层，共个车位；地面一至三层为商业，4层为架空花园，5层以上为办公空间；办公标准层面积为0㎡，主力面积区间为-㎡

新保辉大厦

26-28

80-

物业管理费8元

8%

占地平方米，总建筑面积平方米，楼高二十八层

南园枫叶国际广场

43-45

-元

物业管理费12元

12%

整个项目分三期开发，共50万㎡。项目一期包括1栋国际标准写字楼（枫叶大厦）、2栋高端商务公寓（枫叶公寓）以及现代商业三种业态

花样年美年广场

30-30

90-元

物业管理费8元

15%

项目占地面积46.4m2，总建筑面积.69m2。其中可售面积约7.3万m2，均按高级写字楼标准设计及建造。建筑覆盖率为23.4%，容积率2.48。

三、市场调查小结及抵押贷款建议

根据本次调查得知，近几年深圳市写字楼市场供应量迅速加大，市场整体空置率上升压力较大。目前由于深圳经济情况较好，深圳写字楼市场需求尚比较旺盛，交易亦较为活跃，市场租金和售价整体呈现出较为平稳的态势，但在大量的新增供应下，空置率上升趋势明显，未来买方议价空间将加大，在抵押评估过程中对写字楼市场仍需保持谨慎乐观的态度。若各金融机构将写字楼物业作为抵押物发放贷款，建议优选规划明确、地处热点片区、设计建造质量高的高端写字楼，选择租约期较短且租金与市场租金相接近的物业作为抵押物，需定期监控出租情况，对长期出租且违约成本较高物业应持审慎态度，建议写字楼物业抵押率设置在60%左右较为合理。